Por las nubes, valor de casas en el condado

Las valoraciones promedio de las viviendas en el condado se han disparado por segundo año consecutivo, elevándose hasta el 19.9 por ciento, para alcanzar este año los 189 mil 709 dólares, según muestran las cifras certificadas del Distrito Central de Tasaciones (CAD) de El Paso.

El aumento de este año se produce después de un aumento del 12 por ciento en el valor de las viviendas el año pasado, ambos impulsados por una demanda aún en auge que ha elevado los precios de venta, dijo David Stone, jefe adjunto de tasación del CAD.

“El mercado mostraba fuertes aumentos y las ventas se han mantenido sólidas”, dijo Stone.

Eso llevó al CAD a realizar una reevaluación masiva este año en lugar de esperar hasta 2024. Por lo general, las evaluaciones se realizan cada tres años. El último se realizó en 2021.

Stone dijo que es probable que se realice otra reevaluación el próximo año.

“Estamos recogiendo cifras de ventas durante todo el año. Si los precios de venta más altos versus los valores de tasación continúan materializándose, lo haremos nuevamente el próximo año”, dijo. “La única razón por la que no haríamos una reevaluación es si los precios de venta se mantuvieran estables o comenzaran a caer”.

El precio medio de venta de una vivienda en El Paso aumentó casi un 12.9 por ciento a $200 mil en 2021 con respecto al año anterior, según datos recopilados por el Centro de Investigación de Bienes Raíces de Texas de la Universidad Texas A&M.

Y esa tendencia continúa al alza, ya que el precio medio de venta de viviendas en El Paso este junio fue de $236 mil 750, según muestran los datos del centro de investigación. Eso es un 18.4 por ciento más que en el mismo mes del año pasado.

Protestas reducen el valor imponible

La valoración total certificada de la propiedad del condado fue de alrededor de $54.5 mil millones este año, un aumento de alrededor del 8.7 por ciento con respecto a la cifra certificada de 2021.

Hay casi 433 mil 700 propiedades, alrededor del 53 por ciento de ellas residenciales, en las listas del distrito de tasación.

Este año, el CAD recibió alrededor de 42 mil 300 protestas por valuación de propiedades, de las cuales cerca de 16 mil 700 llevaron a una reducción en la valuación después del proceso de audiencia, dijo Stone. La mayoría de las protestas, unas 30 mil 500, procedían de propiedades residenciales, de las cuales casi el 42.5 por ciento provocaron valoraciones reducidas.

Las protestas redujeron el valor total del mercado inmobiliario del condado en casi $1 mil 500 millones, dijo Stone. Aproximadamente $308.6 millones de eso provinieron de protestas de propiedad residencial.

El impacto que tuvieron las protestas en el valor imponible total de las propiedades este año es más difícil de medir, dijo. La ley de Texas limita el aumento del valor imponible de las propiedades con exenciones de vivienda al 10 por ciento en un año.

Si una propiedad con una exención de vivienda aumentó un 20 por ciento en la tasación inicial y se redujo al 15 por ciento después de la impugnación, el valor imponible este año aumentaría sólo un 10 por ciento. Por lo tanto, el dueño de la propiedad no vería ningún ahorro de impuestos como resultado de la protesta de este año, pero podría hacerlo en los años siguientes, si el valor de la propiedad no aumenta nuevamente en futuras tasaciones.

Valoraciones desglosadas

Históricamente, las propiedades residenciales en El Paso han soportado la mayor parte de la carga del impuesto a la propiedad, principalmente porque constituyen una porción más grande de la base imponible.

Este año, por ejemplo, las propiedades residenciales comprendían el 67.1% de la base impositiva sobre la propiedad del condado. Eso es un poco más que el 65.8 % en 2021. En otros condados de Texas, las propiedades residenciales representan el 40% o menos del valor total de la propiedad imponible.

Las cifras certificadas de CAD de este año muestran que los valores de las propiedades comerciales en El Paso aumentaron un 7.4 por ciento; mientras que las propiedades industriales disminuyeron un 0.6 por ciento.

Stone dijo que es más difícil asignar valoraciones a las propiedades comerciales que a las residenciales, y más difícil defender con éxito sus protestas. La propiedad comercial se valora por factores tales como el precio de venta de muchas otras propiedades y cuánto cuesta construir otras nuevas, ninguna de las cuales debe divulgarse según las leyes de confidencialidad de Texas, dijo.

“Por lo tanto, no tenemos los comparables necesarios”, dijo Stone, y agregó que muchos dueños de propiedades comerciales también suelen tener los fondos para luchar contra sus valoraciones con equipos legales experimentados.

Las personas con exenciones de vivienda estarán protegidas de la mayor parte del aumento de la valoración debido al límite anual del 10 por ciento.

Sin embargo, debido a que muchas propiedades excedieron ese límite por segunda vez este año, se enfrentan a un aumento del 10 por ciento en la valoración imponible durante los próximos años.

Stone dijo que aquellos que viven en apartamentos probablemente serán los más afectados por los aumentos de valoración residencial, ya que los propietarios a menudo pasan los costos a los inquilinos. Los apartamentos y las propiedades residenciales no están protegidos por el tope anual del 10 por ciento sobre el aumento del valor imponible.

Las valoraciones de viviendas multifamiliares, que comprenden principalmente complejos de apartamentos que no son elegibles para exenciones de vivienda, aumentaron un 22.4 por ciento con respecto al año pasado.

“Las vacantes están cerca de cero, y eso se retroalimenta con la oferta y la demanda, lo que eleva el precio del alquiler”, dijo Stone. Agregó que tener complejos completos genera más gastos y mayores ingresos por alquileres, los cuales tienen en cuenta la valoración de la propiedad.

George Reynoso, quien ha vivido en un complejo de apartamentos de East Central durante los últimos cuatro años, dijo que su renta subió levemente el año pasado.

“Estamos esperando al grande”, dijo Reynoso, de 29 años, un mecánico que comparte el departamento con su novia y su hija de dos años. “Sólo esperamos que lo que sea llegue con suficiente antelación para que podamos elegir si quedarnos o encontrar otro lugar a dónde ir, tal vez incluso la casa de mi papá”.