Opinion El Paso

Cómo los estadounidenses de bajos ingresos son engañados con los impuestos a la propiedad

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Editorial / The New York Times

lunes, 12 abril 2021 | 06:00

Muchos propietarios están pagando un total de miles de millones de dólares adicionales debido a las desigualdades en la evaluación de los valores de las propiedades.

Los estadounidenses esperan pagar impuestos sobre la propiedad a las mismas tasas que sus vecinos. Pero en la mayor parte de los Estados Unidos, los impuestos a la propiedad de tasa fija son una farsa.

Los gobiernos locales están fallando en la tarea básica de evaluar con precisión los valores de las propiedades, y hay un patrón claro y sorprendente: las propiedades más caras están infravaloradas, mientras que las menos costosas están sobrevaloradas. 

El resultado es que los propietarios ricos obtienen una gran exención fiscal, mientras que los propietarios menos ricos pagan un precio más alto por los mismos servicios públicos.

Los propietarios de viviendas se han quejado durante mucho tiempo de las evaluaciones no equitativas y los estudios anteriores han documentado problemas en determinadas ciudades. 

Un nuevo análisis a nivel nacional dirigido por Christopher Berry de la Universidad de Chicago revela que las desigualdades en las evaluaciones de impuestos son muy grandes y muy comunes.

Por ejemplo, en el condado de Cook, Ill, que incluye a Chicago, se vendieron mil 15 casas por exactamente 100 mil dólares entre 2007 y 2016. Su valor tasado promedio antes de la venta era de 151 mil 585 dólares. 

Durante la misma década, 149 viviendas se vendieron por exactamente 1 millón de dólares. Su valor estimado de preventa promedio era de: 647 mil 030 dólares.

Estas distorsiones en los valores tasados se trasladan directamente a las facturas de impuestos. 

En todo el país, de 2007 a 2016, las viviendas en el 10 por ciento inferior del valor de las propiedades en un condado determinado se gravaron, en promedio, a una tasa efectiva que era el doble de la tasa para las viviendas en el 10 por ciento superior del valor de las propiedades.

La mala administración de los impuestos a la propiedad significa que las personas equivocadas están pagando la cuenta de los servicios públicos. 

La evaluación desigual también es una razón importante por la que la carga de los impuestos estatales y locales es regresiva, lo que significa que la mayoría de los gobiernos estatales y locales recaudan una mayor proporción de los ingresos de los hogares de ingresos más bajos que de los hogares de ingresos altos. Al no evaluar adecuadamente la propiedad, el Gobierno está empeorando las grandes y crecientes desigualdades en la distribución de la riqueza y los ingresos.

La carga recae de manera desproporcionada sobre las minorías. Debido a los efectos acumulados del racismo pasado, las minorías tienden a vivir en hogares que tienen precios más bajos, pero se evalúan a valores inflados. 

En otro estudio nacional reciente de datos de evaluaciones, los economistas Carlos Avenancio-León de la Universidad de Indiana, Bloomington, y Troup Howard de la Universidad de Utah, encontraron que los propietarios afroamericanos e hispanos pagaban entre un 10 y un 13 por ciento más en impuestos a la propiedad que los propietarios de viviendas similares que viven bajo las mismas leyes fiscales. Para el propietario de vivienda de minoría mediana, la cuenta de impuestos adicional era de más de 300 dólares al año.

Los impuestos a la propiedad tienen un concepto atractivo y simple: todos los que poseen el mismo tipo de propiedad en la misma comunidad pagan una parte fija del valor cada año para apoyar las escuelas públicas, la seguridad pública, la construcción de carreteras y otras funciones básicas del Gobierno local.

En la práctica, no es tan fácil determinar el valor de una casa. El valor imponible es una aproximación del valor de mercado: la cantidad que pagaría un comprador. Pero menos del 5 por ciento de las casas se venden en un año determinado, por lo que los asesores deben asignar valores a cada casa en función de los precios de las pocas que se vendieron. Esto es particularmente difícil en los márgenes del mercado.

Tanto las casas baratas como las caras son, por definición, inusuales. Pero incluso casas similares, como en una subdivisión sencilla, no son tan fáciles de evaluar. Una cocina nueva puede aumentar el valor de una casa, mientras que un techo viejo puede reducir el valor de otra. Y los precios de venta pueden verse distorsionados por vendedores motivados o compradores ansiosos.

Algunos gobiernos locales, como el condado de Harris, Texas; Condado de Maricopa, Arizona; y el condado de Wake, N.C., superan regularmente estos obstáculos, demostrando que se puede lograr la equidad. 

Una de las razones de estas desigualdades es que los asesores no prestan suficiente atención a la regla cardinal de los bienes raíces: ubicación, ubicación, ubicación. Los datos muestran que los errores en la valoración tienden a agruparse geográficamente. Subestimar la importancia de la ubicación tiene el efecto de descontar el valor de las propiedades en ubicaciones más deseables y exagerar el valor de aquellas en ubicaciones menos deseables.

Algunas razones son bastante fáciles de identificar, como los límites de los distritos escolares. Otros, como la proximidad a una casa de culto en particular, pueden ser más difíciles de discernir. Pero los evaluadores no necesitan averiguar estos detalles. Las técnicas estadísticas están disponibles para tener en cuenta las variaciones sin investigar las causas.

Los prestamistas hipotecarios, cuyas ganancias dependen de evaluaciones precisas, dependen de tasaciones que incluyen inspecciones internas. Pero emular esa práctica requeriría el consentimiento de los propietarios, e incluso entonces sería desalentadoramente costoso y políticamente impopular.

Afortunadamente, existen otras formas de progresar. Los asesores pueden incorporar datos de permisos de construcción y listados de bienes raíces. Pueden facilitar que los propietarios envíen información relevante. Pueden buscar patrones en los datos. 

Las exenciones de vivienda, que protegen una parte del valor tasado de una residencia principal de los impuestos, pueden ayudar a compensar la sobrevaloración sistémica de las propiedades de bajo nivel. Muchos propietarios, particularmente en comunidades de bajos ingresos, no reclaman esas exenciones. Los gobiernos locales pueden fomentar el uso de las exenciones o aplicarlas automáticamente.

Los gobiernos locales también deben reconsiderar el proceso que permite a los propietarios apelar las evaluaciones. Ese sistema está destinado a rectificar las desigualdades, pero a menudo las amplía.

Las inequidades que los investigadores han mostrado al público son irritantes no solo porque se han producido a expensas de quienes menos pueden pagarlas, sino porque está claro que sería relativamente fácil para los gobiernos locales abordar estos problemas.

Es posible una evaluación equitativa. Cualquier cosa menos es inaceptable.