Cómo un siglo de rupturas de impuestos sobre bienes raíces enriqueció a Donald Trump

La reciente desaparición de los refugios fiscales inmobiliarios, parte de una reforma histórica de 1986 del código tributario, fue "una catástrofe absoluta para el país", declaró Trump ante el Congreso ese día de noviembre de 1991.

“Los bienes raíces realmente significan muchos trabajos”, dijo. “Creas tantas otras cosas. Compran alfombra. Compran muebles. Compran refrigeradores. Compran otras cosas que impulsan la economía".

Trump estaba reproduciendo un tema que ha hecho de los bienes raíces quizás la industria más favorecida del código tributario.

Los legisladores lo aceptaron. Trump y sus compañeros inversionistas inmobiliarios obtuvieron gran parte de lo que querían, incluida la capacidad de deducir completamente las pérdidas, a veces solo en papel, de otros ingresos.

Los bajos impuestos de Trump a lo largo de los años fueron en gran parte producto de la pérdida de dinero de sus negocios, según los registros de impuestos federales obtenidos por The New York Times. Pero los registros también muestran que las llamadas pérdidas por depreciación y otros beneficios para la industria inmobiliaria han ayudado a Trump a reducir sus impuestos federales sobre la renta. En 2016 y 2017, Trump pagó 750 dólares de impuestos por año.

Desde el principio, la industria de bienes raíces, con su pretensión de ser la base del estilo de vida estadounidense y su formidable poder de cabildeo y generosas contribuciones a las campañas, ha tenido una influencia desproporcionada sobre cómo se redactan las leyes fiscales.

Las exenciones fiscales para bienes raíces se han incorporado a la ley federal de impuestos sobre la renta durante un siglo. Cada pocos años surgieron nuevos beneficios. Incluso cuando los legisladores tomaron medidas enérgicas contra el tratamiento fiscal favorable a las empresas, a menudo hicieron excepciones especiales para las bienes raíces.

“La industria de bienes raíces ha disfrutado de las exenciones fiscales más lucrativas durante décadas”, dijo Victor Fleischer, profesor de derecho fiscal en la Universidad de California. La industria "piensa en el código fiscal como una canasta de golosinas para darse un festín en lugar de una obligación financiera de hacer negocios".

Los beneficios vienen en muchas variedades. Uno permite a los inversores inmobiliarios evitar los impuestos sobre las ganancias de capital cuando venden propiedades, siempre que utilicen las ganancias para comprar rápidamente otras. Otro da a los desarrolladores una gran ventaja sobre los impuestos cuando gastan dinero en la preservación histórica.

La principal de ellas es una deducción por depreciación, una disposición originalmente incluida en el código tributario federal en respuesta al cabildeo de la industria ferroviaria.

Los contribuyentes pueden deducir de sus ingresos gravables anuales una parte del costo de un activo, como una locomotora o un edificio, así como el dinero gastado en mejorar ese activo. Si compra un edificio por 270 mil dólares, puede deducir 10 mil dólares al año de su ingreso tributable durante 27 años. Una empresa rentable en realidad puede informar pérdidas en sus declaraciones de impuestos debido a las deducciones por depreciación.

El beneficio fiscal estaba destinado a reflejar el deterioro del valor a lo largo del tiempo de un activo. Pero para la industria de bienes raíces, puede ser un despilfarro: muchos edificios mantenidos en condiciones razonables aumentan de valor con el tiempo, a diferencia de, por ejemplo, los automóviles o las computadoras.

La depreciación es el refugio fiscal definitivo, dicen los críticos, porque permite a los inversores inmobiliarios realizar deducciones por gastar el dinero de otras personas. Si un banco le presta a un inversionista 70 millones de dólares para comprar un edificio de oficinas de 100 millones de dólares, y no se reembolsa nada del capital durante una década, una estructura común para tales préstamos, el inversionista aún puede deducir esos 100 millones de dólares durante varios años, aunque solo 30 millones sean su propio dinero.

En 1962, el Congreso aprobó reglas que hicieron que la exención fiscal por depreciación fuera menos lucrativa cuando alguien vendiera el activo sobre el que había estado tomando las deducciones. Pero el Congreso eximió a las bienes raíces.

"El lobby de bienes raíces siempre tuvo un baluarte", recordó Donald Lubick, en ese momento un alto funcionario fiscal en el Departamento del Tesoro del presidente John F. Kennedy.