Prevén crisis de vivienda para este 2023

Una crisis de vivienda es casi inminente. Con la poca oferta que se tiene, la baja construcción y en contraste, la alta demanda que se prevé con el boom industrial y empleador en este 2023, se advierte una sobredemanda histórica de viviendas.

De acuerdo con representantes del sector, se ve un panorama complicado este 2023, pues ya de por sí se arrastra un déficit de casas, principalmente de interés social, segmento en el que se concentra la necesidad de los nuevos trabajadores que vendrán a dar vida, por ejemplo, a las múltiples maquiladoras en construcción que fácilmente son más de 10.

Gildardo Muñoz, presidente local de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), indicó que para este año se ve una tendencia de encarecimiento de las viviendas, y una baja en la producción y compra.

Esto tiene que ver con el rezago que ya se tiene y que aumentará con la alta oferta y generación de trabajo que se prevé ante las construcciones de nuevas plantas maquiladoras, explicó Gildardo Muñoz, presidente local de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI),

Recordó que desde el 2022 bajó la construcción de viviendas ante el aumento en los costos de la tierra y materiales, que orillaron a los desarrolladores a dejar de edificar casas económicas al ya no ser costeables, lo que a su vez dejó desprotegida a la mayoría de la población.

Reiteró que el reto ahora es generar producto atractivo, y eso incluye sumar a los desarrolladores para continuar la construcción de viviendas económicas, al alcance de la población, pues de momento, aunque haya más beneficios por instituciones como Infonavit o los bancos, no se pueden ejercer los créditos al haber poco producto en el mercado.

Menor producción

De acuerdo con datos del Registro Único de Vivienda (RUV), la producción de vivienda en Chihuahua cayó un 29 por ciento, al pasar de 5 mil 980 casas construidas de enero a noviembre de 2021 a 4 mil 245 en ese período de 2022. 

El mismo reporte indica que sólo el 2.21 por ciento de esas viviendas corresponden al segmento económico, mientras que un 40.21 fue de tipo tradicional y el 28.72 por ciento de media, clase de viviendas que según los constructores, son las que de momento pueden construir, pues la económica no es costeable.

En 2022 se dio también una construcción distinta, pues entró en el reporte la vivienda vertical, que aunque representa aún muy poco con el 0.19 por ciento de participación, resulta algo totalmente novedoso para el sector y para la ciudad.

Alfredo Arce, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en Ciudad Juárez, estimó que el valor de las casas económicas se incrementó alrededor de un 25 por ciento en 2022 debido a factores como el alza en el precio de los materiales y el costo de la tierra. 

Ejemplificó que anteriormente una vivienda de este segmento costaba 450 mil pesos, hoy ya no se puede vender en menos de 600 mil pesos por todos estos factores.

Agregó que las tasas de interés también afectaron los créditos que se ofrecen, haciéndolos más caros y difíciles de acceder. 

Menos créditos

Y es que la colocación de créditos también registró ya una baja, principalmente los otorgados por Infonavit.

Aun con los cambios que ha hecho el Instituto al ofrecer más variedad de productos, mayor monto de préstamos y menor tasa, los créditos solicitados y otorgados en el estado de Chihuahua bajaron en un 24 por ciento en 2022.  

El Sistema de Información de Infonavit (SII) arrojó que de enero a octubre de ese 2022 se formalizaron 27 mil 151 créditos en la entidad contra los 35 mil 906 que se registraron en el mismo período del año pasado.

Octavio García Sáenz, delegado del Infonavit en el estado, indicó que la baja en la colocación de los créditos del instituto se debe a la falta de viviendas y a la vez a los ajustes que se hicieron en los productos que ofrecen, pues, por ejemplo, se quitó el Remodelavit, con el que se otorgaban alrededor de 10 mil créditos al año.

Dijo que para 2023 se prevé más falta de vivienda pero con el aprovechamiento de nuevos productos como el Crediterreno y ConstruYo, se espera aminorar el déficit de casas que se vive.

Impacto en costos

El último Reporte Económico Trimestral del Infonavit correspondiente de julio a septiembre de 2022, indicó que la perspectiva de crecimiento del sector podría estar sesgada a la baja por el incremento en los costos de la construcción.

De acuerdo con el componente de construcción del Índice Nacional de Precios al Productor, los costos para este sector se incrementaron en 13.4 por ciento al término del tercer trimestre de 2022 (en comparación con el mismo período del año previo). 

El aumento en costos de la construcción presentó un crecimiento superior al Índice de Precios al Productor de las actividades secundarias considerando el petróleo (10.9% anual para el mismo período) y al Índice de Precios al Consumidor (8.5% anual). 

Al desagregar el Índice de Precios a la Construcción, estos incrementos han estado impulsados por los costos de los materiales, en contraste con los otros componentes (alquiler de maquinaria o remuneraciones). 

En particular, los precios de los materiales de la construcción al corte en octubre de 2022 tuvieron un incremento de 11.8 por ciento anual; por su parte, las remuneraciones a los trabajadores del sector tuvieron en ese mismo mes un incremento de 7.3 por ciento anual, y el alquiler de maquinaria, uno de 4.7 por ciento anual. 

Dada la cercanía que guardan las trayectorias del componente de construcción del Índice Nacional de Precios al Productor y el de su componente de materiales, los últimos tienen un impacto más grande sobre la estructura de costos de los constructores que otros componentes, como el alquiler de maquinaria y las remuneraciones a los trabajadores.

Adicional al factor de los costos de la construcción se presenta otro que podría estar restringiendo las perspectivas de crecimiento del sector: los costos del financiamiento. 

Los datos sobre las condiciones de financiamiento provistos por la banca múltiple para la construcción de vivienda (créditos puente) e indicados en la gráfica 4.4 sugieren un posible deterioro en las perspectivas de crecimiento del sector, derivado de los incrementos en las tasas de interés. 

A partir de la emergencia sanitaria por Covid-19, la tasa ponderada del crédito puente tuvo decrecimientos progresivos y alcanzó –durante el segundo trimestre de 2021– un nivel promedio de 7.8 por ciento. 

Luego, la trayectoria de las tasas ha mantenido incrementos progresivos desde el segundo trimestre de 2021, en línea con el apretamiento de las condiciones financieras impulsado por la estrategia de política monetaria del Banco de México. 

Al término de agosto de 2022, el incremento acumulado en comparación con el mismo mes de 2021 es de 3.5 puntos porcentuales (en donde la tasa ponderada para agosto de 2022 es de 11.7 por ciento). 

Con los dos factores mencionados anteriormente, las empresas de la construcción enfrentan mayores costos en materiales y en financiamiento para impulsar su producción. (Berenice Gaytán / El Diario)

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