Casas, más caras que nunca

En 2021 los precios de las casas en esta frontera se dispararon como nunca, siendo Juárez, incluso el estado de Chihuahua, donde se registran las mayores alzas en el país, arrojó el reporte de la Sociedad Hipotecaria Federal emitido hace unos días.

En Ciudad Juárez el aumento en el costo de las viviendas aceleró en el cuarto trimestre de 2021 un 11 por ciento para promediar un alza anual de 10.5 por ciento, la mayor desde que inició el reporte en 2015.

La tendencia alcista comenzó en 2016 hasta registrarse el año pasado el “salto” a un doble dígito.

En 2015 el encarecimiento de las viviendas aquí fue de 7.6 por ciento, en 2016 de 5.2 por ciento, en 2017 de 6.2 por ciento, en 2018 de 7.1, en 2019 de 7.6 por ciento, en 2020 de 6.8 por ciento y en 2021 de 10.5.

De acuerdo con expertos en el ramo inmobiliario y construcción, el alza récord en el precio de las casas se debe principalmente a la alta demanda en el mercado y en el caso de las viviendas nuevas al encarecimiento histórico de los insumos para la edificación.

Las ciudades donde se registran las mayores alzas de precios a nivel nacional son: Los Cabos, con un aumento de 12.3 por ciento; Benito Juárez, con 12.1 por ciento y Solidaridad, con 12 por ciento.

Le siguen La Paz con incremento del 11.8 por ciento, Bahía de Banderas con 11.5, Tepic con 11.2, Ciudad Juárez, Mazatlán y Carmen con 10.5 y Chihuahua con 10.3 por ciento, detalla el reporte de la SHF.

Increíble demanda

Gildardo Muñoz, presidente local de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), indicó que la increíble demanda de viviendas es el principal factor que ha disparado el precio en el mercado.

Sin dejar atrás, en el caso de la vivienda nueva, que el costo de los materiales de construcción que subieron a niveles récord, ha repercutido inevitablemente en su precio final. 

Explicó que desde que se limitó la construcción de viviendas a la mancha urbana, el precio de los terrenos y todo tipo de propiedades se disparó, lo que aunado a un mercado con alta demanda trajo consigo alzas importantes.

Indicó que con la expansión de empresas y la constante llegada de trabajadores a la ciudad, creció considerablemente la necesidad de viviendas y con ello los precios, alrededor de un 30 por ciento en los últimos tres años.

“Más demanda, menos vivienda, y como consecuencia aumentan los precios”, dijo Muñoz.

Rezago de 10 mil Casas

Y pese a la aceleración en la construcción de viviendas en los últimos años, de acuerdo con el presidente local de AMPI, el rezago anual es de alrededor de 10 mil viviendas.

Para Alejandro Téllez, administrador de la franquicia inmobiliaria Keller Williams en Juárez, el incremento en el valor tanto de arrendamientos como de ventas es proporcional a la demanda del mercado.

“Estamos en un momento en que la demanda de vivienda se ha disparado y por ende los precios han aumentado al no tener manera de responder a esa sobredemanda”, dijo.

Explicó que los propietarios han notado que sus fincas están muy solicitadas y el mercado ha subido sus valores con base en ello, por lo que actualmente se ha vuelto una tarea titánica encontrar por ejemplo una casa en renta, pues los precios que se manejaban años atrás han aumentado hasta en un 150 por ciento.

Destacó que las viviendas de mercado libre o usadas son muy solicitadas, sobre todo las que están en zonas muy céntricas o de fácil acceso a las avenidas, ya que en las zonas como la Valle del Sol, se ha vuelto casi imposible transitar con fluidez y aún así siguen creciendo los fraccionamientos ahí.

Consideró que en dicha área ya se saturó gravemente y es por eso que muchas personas ya están buscando cómo salir de ahí o evitan comprar en la zona.

Señaló que los precios pudieran seguir incrementando con este alto mercado de compradores que se registra actualmente, ya que empresas siguen llegando a la ciudad y los empleados de todos los niveles buscan adquirir un bien inmueble.

“En la franquicia, hemos notado un aumento sustancial de operaciones del 2020 a la fecha por lo que se espera una ola de crecimiento todavía mayor en el 2022”, dijo.

Construcciones se quedan cortas

La construcción de viviendas en Ciudad Juárez aceleró también en 2021 a su mayor nivel en los últimos 4 años, superando por mucho el “año de la pandemia” y el nivel previo. 

De acuerdo con el Registro Único de Vivienda (RUV), en 2021 se construyeron en esta frontera 2 mil 225 casas, que son 133 por ciento más que las 956 de 2020.

La diferencia es aún más marcada contra el 2019 cuando se edificaron 828 viviendas y en 2018 sólo 604, la cifra más baja desde que existe el reporte (2013).

En 2017 se construyeron en Juárez 2 mil 548 casas, 3 mil 250 en 2016, otras 4 mil 12 en 2015 –que ha sido el mejor año–, 3 mil 302 en 2014 y 2 mil 34 en 2013, indica el RUV.

La plataforma tecnológica que almacena toda la información de las viviendas a nivel nacional, detalla que todas las edificaciones fueron horizontales y de dos o más recámaras.

En cuanto a clase, las nuevas viviendas fueron económicas, tradicionales, media y residencial, mientras que por tamaño el 28.7 por ciento fueron de entre 45 y 60 metros cuadrados, otro 27.4 por ciento entre 38 y 45 metros cuadrados, un 26.3 por ciento de más de 80 metros cuadrados y un 17.6 por ciento entre 60 y 80 metros cuadrados.

Desde 2019 dejaron de edificarse viviendas menores a 38 metros cuadrados, muestra el reporte del RUV.

‘Baratas’ y céntricas, casi imposible

Tanto las viviendas nuevas como las usadas en venta y ubicadas en zonas céntricas de la ciudad, sobrepasan al momento los 1.5 millones de pesos y se advierten más alzas en este 2022, lo que ha dejado fuera de mercado a los trabajadores que buscan opciones en menos de ese monto.

Gildardo Muñoz explicó que el valor de los terrenos dentro de la mancha urbana y más aún en zonas de desarrollo o cercanas a avenidas principales importantes como Ejército Nacional, Gómez Morín, Consulado y Valle del Sol, se ha disparado a tal magnitud que para los constructores es imposible edificar casas económicas y es por eso que le han apostado al segmento medio y residencial.

Los nuevos fraccionamientos de la vivienda catalogada como económica se ubican al suroriente de la ciudad, donde por el precio de los terrenos es más bajo y aún es posible construir casas de menor valor. Aunque igual por el encarecimiento de los materiales para las obras, los precios se incrementaron hasta el doble. Por ejemplo una casa que hace unos 10 años costó alrededor de 400 mil pesos en aquella zona, hoy cuesta entre 800 y 900 mil, comentó.   

Sin embargo en las zonas céntricas, dijo, resulta ya imposible construir viviendas de 600 u 800 mil pesos, “ya no le sale al constructor”.

De acuerdo con agentes inmobiliarios consultados, es común atender a personas que buscan viviendas en menos de los 1.5 millones de pesos en zonas céntricas, sin embargo forman parte de la lista de espera.

Coinciden en que las posibilidades son pocas, pues en menos de ese monto hay en el segmento de recuperadas pero la mayoría son sólo para pagar de contado y no con créditos.

‘Tengo más de un año sin encontrar casa’

Carlos González se cuenta entre las miles de personas que no han podido adquirir una vivienda. Su crédito de Infonavit asciende a alrededor de 500 mil pesos, con lo que pudiera comprar una casa en el suroriente, sin embargo descarta totalmente la zona porque le quedaría muy lejos de su empleo, además de tener también un poco de temor pues algunas colonias de aquella área registran altos índices de violencia.

“Tengo ya más de un año esperando una oportunidad, pero no ha salido. Y lo peor es que en vez de bajar de precio las casas siguen subiendo, no sé si algún día podré comprar una”, dijo el trabajador de maquila que gana alrededor de 10 mil pesos al mes y hasta el momento vive con familiares. 

La historia se repite con “Mary” Salazar, quien desde hace alrededor de dos años busca una vivienda céntrica de alrededor de 700 mil pesos por el noreste de la ciudad, sin embargo tampoco ha encontrado.

“Yo quiero aprovechar mi crédito y junto con mi hijo sacar una casa y dejar ya de pagar renta, pero cada vez que veo las casas están más caras. He visto en anuncios unas de oportunidad pero sólo aceptan pago de contado y las que encuentro así en ese monto pues están bien lejos, allá al sur de la ciudad”, dijo.

‘Lo valen’

Para Víctor Naranjo Rivera, coordinador de CrediFácil Almasa, una de las principales oficinas de trámites de créditos hipotecarios en la ciudad, el mercado hipotecario es uno de los que se han mantenido “inmunes” al Covid-19, pues en 2021 repuntaron todos los créditos de vivienda tanto bancarios como de instituciones como Infonavit. 

Consideró que si bien el precio de las casas se ha disparado de manera importante, no se puede catalogar como bueno o malo, simplemente es una reacción del mercado que mantiene una alta demanda, lo que ha empujado cada vez más los precios de las viviendas.

Indicó que en cuanto a los precios, las propiedades lo valen y eso se puede ver al momento de los procesos de compraventa, cuando los peritos certificados hacen los avalúos correspondientes y en éstos se arroja el valor de los inmuebles.

“La casa los vale, porque hay un documento que es el avalúo y que lo expide un perito certificado que dice que la casa vale la cantidad que tiene actualmente. El por qué han subido, tiene que ver con muchas cosas: el alza de salarios, inflación, materiales, entre otros factores que intervienen en elevar el precio de una vivienda”, expresó.

Detalló que trabajadores asalariados de la industria maquiladora encabezan la lista de los financiamientos bancarios otorgados en esta frontera, sin embargo, sobresale un segmento que años atrás se había mantenido muy reducido: los empleados informales. 

Indicó que, según historias de los mismos clientes, muchos perdieron sus trabajos o les redujeron sus salarios y se vieron en la necesidad de migrar a la informalidad o hacer alguna actividad extra, sin embargo, aun en sus condiciones buscaron la posibilidad de adquirir una vivienda, lo que –aseguró– sí es posible. 

El bróker hipotecario explicó que aunque es un proceso distinto y más largo que un crédito normal bancario, sí hay productos para este segmento de personas con un trabajo informal.  

Materiales ‘por los cielos’

El 2021 cerró con un alza récord del 19.83 por ciento en el costo de los materiales de construcción en Ciudad Juárez, la cifra más alta de los últimos 23 años. En 1997 alcanzó un 20.04 por ciento, de acuerdo con el Índice Nacional de Precios al Productor del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi).

En el caso del costo de la mano de obra, el alza en el último año fue de un 6.13 por ciento. 

Jorge Bermúdez Espinoza, presidente local de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), expuso recientemente que el 2021 fue un año muy difícil para ese sector, ya que la escasez de materiales derivada de la pandemia aumentó su costo hasta en un 100 por ciento. 

Los precios de los materiales para la construcción se dispararon a nivel nacional en diciembre pasado hasta en un 49 por ciento para el caso de estructuras metálicas. 

Los castillos armados aumentaron 43 por ciento; alambre y alambrón, 35, y varilla, un 31 por ciento, revelaron cifras del Inegi. 

Se trata del repunte más alto de los últimos 14 años, y es atribuido al aumento en los precios internacionales del acero, aluminio, cobre, plásticos, maderas, entre otros materiales. 

“Y le va a pegar al precio de las casas nuevas y también va a hacer que rindan menos los presupuestos para obra pública y privada”, advirtió Francisco Solares Alemán, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC). Los derivados de acero fueron los que más incidieron en el encarecimiento de toda la canasta de materiales al presentar los mayores aumentos, en el caso de las láminas, el aumento fue de hasta 58 por ciento. 

En línea con las alzas de doble dígito también estuvieron el triplay, con 36 por ciento; la madera para estructuras, con 31; los tubos de plástico, con 34; el cable eléctrico, con 30; las pinturas, con 20; los vidrios, con 17, y el cemento, con 7 por ciento. 

El presidente de la CMIC reveló que ya en este 2022, desde la primera semana, las cementeras en el país empezaron a subir los precios entre 15 y 20 por ciento. 

“La inflación que estamos padeciendo en el sector de la construcción está 10 puntos por arriba de la inflación general en México”, dijo.