Gabriela Minjáres
El Diario
En medio del proyecto de desarrollo urbano que promotores impulsan en San Jerónimo para detonar la vivienda, áreas comerciales y de servicios a corto plazo, el Gobierno del Estado planea vender las reservas territoriales que hace 10 años compró en esa zona.
Los terrenos que la Secretaría de Hacienda del Estado anunció que pondrá a la venta en San Jerónimo, para generar ingresos adicionales y sanear las finanzas públicas, se encuentran a nombre de Promotora de la Industria Chihuahuense, organismo público descentralizado de la administración estatal que posee en esa zona 162 hectáreas, localizadas muy cerca de la línea divisoria con Santa Teresa, Nuevo México.
La superficie corresponde al terreno que hace 10 años el Estado compró a la Corporación Inmobiliaria San Jerónimo, propiedad del empresario Eloy Vallina Lagüera, principal promotor del desarrollo urbano de esa zona en la que es dueño de unas 19 mil hectáreas.
La venta se realizó en septiembre de 2004, cuando la Promotora compró 2 millones 125 mil 617 metros cuadrados, es decir, 212.5 hectáreas, por las que pagó 4 millones 676 mil 37.4 dólares.
Ocho años después de haber adquirido el predio, en 2012, la Promotora comenzó a subdividir el terreno para hacer ventas y donaciones, por lo que ahora, de acuerdo con las inscripciones realizadas en el Registro Público de la Propiedad (RPP), sólo tiene 162 hectáreas que se localizan justo frente a la carretera Anapra-Jerónimo, a la altura de la Unión Ganadera Regional de Chihuahua.
Sin embargo, la Auditoría Superior del Estado (ASE) reporta, en la revisión de la cuenta pública correspondiente al año fiscal de 2012, que la Promotora cambió ese año un terreno de 45 hectáreas de San Jerónimo por otro, de 40 hectáreas, que se localiza sobre el Eje Vial Juan Gabriel, aunque de esta permuta no existe ningún registro en el RPP.
La Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología del Gobierno estatal aseguró que la administración no tiene más propiedades en San Jerónimo, sólo las que están inscritas a nombre de Promotora.
Sergio Jurado Medina, coordinador general de la Promotora, no respondió a la solicitud de entrevista que se le hizo en varias ocasiones para conocer el balance general de los inmuebles que el organismo tiene en San Jerónimo.
A través de una solicitud de información que se le hizo por medio del Sistema Infomex Chihuahua, el funcionario estatal respondió que los datos se podían consultar físicamente en el RPP, donde no se encontró registro del terreno que permutaron.
En el reporte de la ASE se establece que la operación inmobiliaria generó una utilidad de 3 millones 678 mil 445.13 pesos, porque el terreno de San Jerónimo tenía un valor de 15 millones 121 mil 554.87 pesos, mientras que el del eje vial costaba 18.8 millones de pesos.
Esa permuta, dice el documento público, la autorizó el Comité Técnico de la Promotora en sesión del 20 de febrero de 2012.
De formalizarse ese canje, la Promotora sólo tendría 117.5 hectáreas disponibles para su venta, aunque en una modificación al contrato original de compraventa que se hizo cuando se adquirió el predio, se establece que también está obligado a mantener bajo su propiedad 25 hectáreas, la mitad para uso industrial y la otra, para lo que establezcan los planes parciales aprobados para la zona, en este caso el de Desarrollo Urbano San Jerónimo.
Con ello, el Estado sólo podría disponer de unas 92.5 hectáreas para su venta, como lo prevé hacer para generar ingresos adicionales y sanear las finanzas públicas, de acuerdo con lo dicho a El Diario por el secretario de Hacienda estatal, Jaime Herrera Corral.
El secretario dijo que la venta de bienes inmuebles está contemplada como aprovechamiento de activos existentes en el Programa de Reordenamiento de la Hacienda Pública Estatal (PROREHP), que el Poder Ejecutivo estatal creó este año para “garantizar la eficiencia y eficacia en el uso y aplicación de recursos públicos”.
Los primeros terrenos que la autoridad prevé poner en venta son los que tiene en San Jerónimo, al poniente de Ciudad Juárez; y los que posee en la colonia Ávalos, en el sur de la ciudad de Chihuahua, aseguró la Secretaría de Hacienda del Gobierno estatal.
Promotora empezó a lotificar y vender desde 2012
De acuerdo con inscripciones en el Registro Público de la Propiedad, la Promotora de la Industria Chihuahuense empezó a aprovechar el terreno que tiene en San Jerónimo desde 2012, año en el que se registran todos los movimientos que hasta la fecha ha realizado.
Al margen de la permuta registrada por la Auditoría Superior del Estado, que tiene fecha de febrero de 2012, la primera actividad que realizó el organismo sobre esos terrenos fue la subdivisión de lotes.
En enero de ese año dio aviso al RPP de que dividiría la superficie en dos lotes: el A por 1 millón 725 mil 617 metros cuadrados (172 hectáreas) y el B por 400 mil metros cuadrados (40 hectáreas), porque de manera simultánea también registró el aviso de las negociaciones para vender los 400 mil metros cuadrados a la empresa china PCE Technology de Juárez, filial de la multinacional Foxconn.
La división de lotes y el contrato de compra-venta quedaron registrados de manera formal ese mismo año y según consta en el RPP, el lote vendido a la fábrica de equipos de computación, de comunicación y de medición, entre otros, se localiza en el extremo sur del terreno que posee Promotora.
El contrato, registrado en la inscripción 62, folio 90, libro 5476, establece que Promotora vendió en 5 millones 485 mil 760 pesos el lote, lo que representa un costo de 13.71 pesos por metro cuadrado, la mitad de lo que pagó en 2004 a Eloy Vallina, cuando compró el metro cuadrado en 2.20 dólares, porque la transacción se hizo en esa moneda cuando el tipo de cambio era de 11.7 pesos el dólar.
El costo de ese predio también está asentado en el reporte que hace la Auditoría Superior del Estado de 2012, donde dice que se estableció un precio simbólico de 1 dólar por metro cuadrado, lo que arrojó un importe total de 400 mil dólares que fueron depositados el 9 de enero de ese año.
En el acta de la sesión en la que se aprobó la venta de las 40 hectáreas, el Comité Técnico de la Promotora asentó que Foxconn solicitó apoyo al Gobierno del Estado para construir en San Jerónimo una tercera planta, por lo que pedían un predio colindante con el terreno donde se localizan las otras dos naves.
Sin embargo, como el predio de Promotora no colinda con el terreno donde se localizan las dos plantas de la empresa, se solicitó la venta a precio simbólico de 1 dólar el metro cuadrado, para estar “en posibilidades de permutarla con el propietario de la reserva colindante con su terreno”.
El dueño de los terrenos localizados a un lado de donde se localiza Foxconn es Eloy Vallina, propietario de Corporación Inmobiliaria San Jerónimo.
Después de esta primera venta, en octubre de 2012, Promotora dividió el predio A en otros dos lotes: uno, el B-1, en 122 mil 768 metros cuadrados (12 hectáreas) y otro, el B-2, en 99 mil 658 metros cuadrados (9.9 hectáreas), modificaciones con las que el lote A quedó en un millón 503 mil metros cuadrados (150 hectáreas).
Sobre el lote B-1 no se han realizado movimientos, pero el B-2 fue donado al Ayuntamiento de Juárez, según consta en la inscripción 26, folio 29, libro 5564, donde se encuentra asentado el contrato de donación.
La superficie donada al Municipio fue para la construcción de un tramo de la carretera Anapra-Jerónimo que pasa justamente por la orilla de ese terreno.
Al acordar la desincorporación del terreno, la Promotora estableció que era “derivado de los compromiso de infraestructura con PCE Technology de Juárez”, para desarrollar una vialidad que afecta la propiedad, así como la introducción de una línea eléctrica de alta tensión para suministro de energía al proyecto que desarrollará la empresa en San Jerónimo.
En todos los movimientos registrales que Promotora ha realizado sobre su predio en San Jerónimo ha cotizado el metro cuadrado a distintos valores de como lo compró en 2004, cuando lo pagó en 2.20 dólares el metro cuadrado, unos 25.5 pesos según el tipo de cambio de esa fecha.
Los datos indican que a PCE Technology le vendió a 1 dólar el metro cuadrado (unos 13.7 pesos) y al Municipio, aunque fue una donación, registró el valor de la operación en 1 millón 494 mil 878 pesos, lo que equivale a un precio de 15 pesos el metro cuadrado.
Mientras que en la operación que hizo para canjear un terreno, que no está registrada en el RPP, cotizó el metro cuadrado en 33.6 pesos, en unos 2.5 dólares.
Mientras que los avalúos que se han hecho para vender los lotes también arrojan distintos valores el metro cuadrado. Cuando compraron se estableció un precio unitario de 25.5 pesos y cuando vendieron a PCE Technology, el avalúo determinó que el precio del metro cuadrado era de 15 pesos.
Con estas variables, se desconoce cuánto podría obtener el Estado al vender las hectáreas que aún tiene disponibles.
Hasta la fecha, en ese predio no existe ninguna construcción, según se pudo constatar en una visita realizada a la zona. En San Jerónimo sólo se encuentra el complejo industrial en el que se localiza la planta de Foxconn, en un predio de 240 hectáreas de las cuales 200 fueron donadas por la Corporación Inmobiliaria San Jerónimo y las 40 fueron compradas por la empresa.
En esa misma zona existe otro lote de 4 hectáreas que la Inmobiliaria vendió a Corporación Chihuahua, empresa que también es propiedad de la familia Vallina.
Origen polémico
La superficie que Promotora de la Industria Chihuahuense compró a Eloy Vallina el 22 de septiembre de 2004, a unos días de que terminara el sexenio de Patricio Martínez García, se ubica en una fracción del terreno que el ex gobernador había expropiado en febrero de 2003.
Patricio Martínez expropió mil 999 hectáreas a Vallina en dos porciones: una por 1981 hectáreas en una fracción del predio denominado “El Oasis” y otra, por 18 hectáreas, en una fracción del predio “El Mirador”, ambos predios localizados en el municipio de Juárez.
El ex gobernador justificó la expropiación con el propósito de “desarrollar vivienda y junto a ella desarrollar programas de industria que vengan a dar abundantes reservas en una posición estratégica”, pero el decreto fue revocado ese mismo año por inconformidad del dueño y del propio Municipio de Juárez, que se inconformó porque se pretendía desarrollar un área sin contar con su intervención y aprobación.
Sin embargo, apenas tres días antes de que el Gobierno del Estado publicara la revocación de la expropiación en el Periódico Oficial del 25 de septiembre de 2004, la Promotora de la Industria Chihuahuense compró a la Corporación Inmobiliaria San Jerónimo las 212 hectáreas que se localizan sobre la fracción del predio denominado “El Oasis”.
Aunque esas 212 hectáreas equivalen al 10 por ciento del total del predio que había sido expropiado, con esa venta el empresario recuperó prácticamente la inversión que hizo para adquirir toda la propiedad de 20 mil hectáreas, porque mientras la inmobiliaria compró en 1998 el metro cuadrado en dos centavos de dólar, al Gobierno estatal se lo vendió en 2.2 dólares.
Fue el 22 de diciembre de 2005, cuando el Ayuntamiento de Juárez aprobó el Plan Parcial de Desarrollo Urbano San Jerónimo, a pesar de que había inconformidad y varias irregularidades expuestas.
Posteriormente, en enero de 2009, el Gobierno del Estado inició la construcción de la carretera Anapra-Jerónimo, que tiene una longitud de 10.76 kilómetros y en la que invirtió unos 80 millones de pesos del erario, a pesar de que el Plan San Jerónimo se aprobó con la condición de que las obras de conexión con la actual mancha urbana fueran pagadas por el promotor de la urbanización, el empresario Eloy Vallina, lo que no ocurrió. (Con información de Patricia Mayorga)
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